LA PROVVISTA DEI FONDI

Un obbligo dell'amministratore molte volte incompreso dai condomini

Da sempre, ai convegni di settore, gli esperti insistono costantemente che uno dei doveri primari dell'amministratore è costituire la “provvista” di fondi necessaria al condominio (mi viene in mente uno per tutti, il compianto Nunzio Izzo) quale requisito indispensabile per ogni altra attività.


Un recente articolo del “Sole 24 ore” rileva come nel 25% dei condomini sia presente una percentuale di condomini tra il 20% ed il 50% “endemicamente morosa”: cioè che non paga o paga in ritardo.


Molti condomini ragionano in questo modo: “perchè devo pagare in anticipo per un servizio che non so se riceverò e se riceverò non so se sarà di mia soddisfazione?”. Altri pensano di utilizzare il pagamento delle spese condominiali come mezzo di pressione sull'amministratore: “se lei non taglia quei rami davanti al mio balcone non verso le rate” ecc.


Pochi comprendono che, versando le rate condominiali, in realtà non si “paga l'amministratore”, ma si accantonano i soldi per far fronte agli impegni di gestione presi da tutti i partecipanti alla comunità condominiale.


Nessuno riflette sul fatto che, già all'approvazione del bilancio, almeno i due terzi degli importi previsti sono praticamente già spesi: spese amministrative, bollette, tasse, canoni, assicurazioni, contratti in essere, interventi deliberati in assemblea ecc. All'autonomia dell'amministratore restano solamente le piccole manutenzioni e gli interventi di emergenza.


Infine, non si considera che, con l'entrata in vigore della riforma del condominio, sono stati introdotti ulteriori elementi di garanzia, per il condominio: l'obbligo del c/c condominiale, l'obbligatorietà della riscossione forzosa, lo stacco dai servizi a godimento separato e la pubblicità della contabilità condominiale.


 1) Il conto corrente condominiale


Con le norme in vigore oggi, l'amministratore può aprire il conto anche senza preventiva autorizzazione dell'assemblea. Dovrebbe essere considerato dai condomini il loro “salvadanaio”. Attraverso il conto corrente intestato al condominio debbono passare tutte le somme che riguardano la gestione condominialel'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” .


E' di tutta evidenza come una delle conseguenze di quanto previsto dall'art.1129 c.7 sia il fatto che l'amministratore non può, in alcun modo, anticipare denaro proprio a coprire debiti del condominio.


Pertanto l'amministratore dovrà:
a) esaminare il flusso dei pagamenti del condominio e determinare le scadenze e percentuali delle rate in base alla dinamica delle necessità di cassa;
b) creare un fondo di riserva, pari a una percentuale (ritenuta congrua) degli importi a bilancio, a copertura della carenza di fondi per mancati o ritardati pagamenti, ovvero per imprevisti verificatisi durante la gestione.


 2) Il condomino moroso: lo stacco dai servizi a godimento separato e la riscossione forzosa


Il c/c condominiale deve essere alimentato dai versamenti dei condomini ed i versamenti debbono essere tempestivi per poter far fronte agli impegni del condominio. E' chiaro che i ritardi o, peggio, i mancati pagamenti delle rate possono creare situazioni potenzialmente dannose per il condominio (sospensione utenze, richieste di interessi ecc.).


Pertanto l'amministratore dovrà, per evitare i paventati danni, agire contro chi non rispetta gli impegni assunti. In particolare la riforma prevede:


a) dopo aver tentato la definizione bonaria della posizione debitoria del condominio l'amministratore, perdurando la morosità, potrà richiedere decreto ingiuntivo senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Passati sei mesi dalla chiusura dell'esercizio l'amministratore dovrà provvedere all'esecuzione forzosa del condomino moroso (salvo esenzione da parte dell'assemblea);
b) “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.


3) La pubblicità della contabilità condominiale


Se da una parte, oggi più che mai, si richiede ai condomini tempestività e certezza dei pagamenti, dall'altra si forniscono loro i mezzi per verificare che la gestione del loro denaro sia effettuata in modo corretto e rispettoso dei deliberati dell'assemblea.


Il condomino potrà richiedere in ogni tempo copia dell'estratto conto bancario del conto corrente condominiale e può prendere visione del registro di contabilità, libro obbligatorio sul quale vanno registrati, entro trenta giorni, i movimenti contabili del condominio.


Infine il sito web condominiale permette, a coloro che possiedono le credenziali di accesso, di poter verificare comodamente tutta la documentazione del condominio, compreso quanto citato nel precedente capoverso, in modo da poter eseguire tutte le verifiche che ritenga opportune.


 


Da ultimo ricordo ai signori condomini che la legge ora in vigore considera “grave inadempienza”, e motivo di revoca dell'amministratore, non ottemperare agli obblighi sopra citati: apertura conto corrente condominiale, recupero forzoso delle somme non pagate, accesso ai documenti del condominio.