ESPERTO IN CONDOMINIO

Salve, abito in un fabbricato composto da 9 unità immobiliari con solo 4 proprietari, circa 10 anni fa è stato costituito il condominio con codice fiscale, il regolamento, le tabelle millesimali ed è stato nominato come amministratore uno dei proprietari, ma da 4 anni siamo senza amministratore a causa delle dimissioni da parte di quest'ultimo. Adiacente al nostro fabbricato c'è un piccolo stabile composto solo da due unità immobiliari che appartengono ad un solo proprietario. I 2 fabbricati hanno in comune, con proporzionali diritti di comunione come c'è scritto negli atti di provenienza, il viale privato di accesso ed un'area antistante i 2 fabbricati. Per la nomina di un amministratore che debba gestire sopratutto le parti comuni dato che su queste aree abbiamo più problemi, come possiamo comportarci? Si configura la situazione del supercondominio? L'amministratore può essere nominato solo per le parti comuni o può amministrare sia il fabbricato di 9 unità e le aree in comunione con l'altro fabbricato, dato che il proprietario dello stabile di 2 unità non ha interesse a nominare un amministratore per la sua palazzina, ma solo per le parti comuni. Gentilmente mi potrebbe indicare anche, per la scelta dell'amministratore, quali proprietari debbano partecipare alla delibera e con quale maggioranza. Nel ringraziarla la saluto cordialmente. ?

buon giorno. ho installato a ridosso della mia porta d'ingresso(sul pianerottolo)una cancellata antintrusione. ho fatto riferimento all'art. 1102 c.c. sull'uso dei beni comuni e all'art. 1122 c.c. che consente di effettuare lavori sulle "parti comuni ad uso individuale" sulla base di una semplice comunicazione all'amministratore(si tenga presente che una sentenza della Cassazione afferma che le problematiche di pianerottolo rientrano nei "beni comuni ad uso individuale").L'assemblea ha messo ai voti la mia iniziativa e mi è stato negato l'assenso.Io ho scritto all'amministratore sostenendo la illegittimità della delibera.L'ho ritenuta nulla in quanto sempre la Cassazione sostiene che le delibere sono affette da nullità(e quindi non vi è il termine dei 30 giorni per l'impugnazione che vale invece per l'annullabilità)quando l'assemblea vota su argomenti che esulano dalle sue competenze. Tra le tante obiezioni sollevate dal legale del condominio vi è quella che il cancello aprendosi verso l'esterno riduce la fruibilità e il pari godimento della cosa comune da parte degli altri. Io ho replicato recuperando sentenze della Cassazione che affermano che vi è impedimento al godimento della cosa comune quando l'opera realizzata è magari ingombrante, con sporgenze pericolose,quando induce il condòmino a disagevoli movimenti per passare da un punto all'altro del pianerottolo o ancora peggio se vi è accorpamento di una porzione del pianerottolo all'appartamento del privato. Il mio cancello non sporge ed è anzi aderente alla porta d'ingresso.si apre solo per 5/6 secondi 2 volte al giorno. sempre una sentenza chiarisce che il "pari godimento" deve essere "potenziale" ma non certo simultaneo o contemporaneo( esempio. non ha senso dire: "se tu apri il cancello per quei 5/6 secondi io trovo un ingombro nell'uscire a mia volta e quindi viene meno il pari godimento della cosa comune da parte mia. Infatti allora questo varrebbe per l'ascensore.se tutta la famiglia del vicino prende l'ascensore in un determinato istante non vi è spazio per me ma io non vado certo a contestare che mi stanno ostacolando nel godimento del servizio comune.Infatti la Cassazione dice che il godimento non deve essere necessariamente "simultaneo/contemporaneo" ma potenziale).Per concludere esistono sentenze, sempre della Cassazione, che consentono di ingabbiare un intero pianerottolo con un cancello di sicurezza riconoscendo alla persona interessata la possibilità di realizzare detta opera senza delibera. questo va ad avvalorare la mia tesi secondo cui, a maggior ragione, deve essere lecito un cancello insistente sulle spalline laterali del mio ingresso. Mi fornite per favore un parere? anticipatamente grazie!?

Buongiorno! Nel condominio dove vivo, due anni fa abbiamo installato le valvole termoregolatori con contabilizzatore stabilendo di fare un anno di prova per poi decidere in che modo ripartire le spese di riscaldamento. All'ultima assemblea la maggioranza ha deciso di non procedere alla ripartizione e di proseguire con l'attribuzione delle spese al 100% secondo i millesimi. E' possibile fare in questo modo? grazie mille per l'attenzione e cordiali saluti ?

Data acquisto appartamento: 06-08-2013 con subentro nel condominio. A Maggio 2014, fra le altre spese, mi viene chiesto di pagare una somma relativa ad un conguaglio anno 2012. Domanda: la richiesta e' legittima? Il pagamento non dovrebbe essere a carico del vecchio condomino? Grazie.?

Condominio con due palazzine adiacenti ma indipendenti in comunione solo giardino e ingresso carraio. per fare il rifacimento delle facciate di tutte e due gli edifici si possono fare due preventivi separati e quale tabella si deve usare la A o B. grazie?

E' corretto il seguuente criterio di riparto delle spese condominiali per gli appartamenti sfitti: b) Le spese di riscaldamento, delle utenze e della pulizia delle parti comuni del Palazzo sono state suddivise proporzionalmente sulle sue sei unità immobiliari in base alla tabella millesimale fornitami, d) Per i periodi in cui un'unità è risultata sfitta, le spese della stessa sono state ripartite proporzionalmente sulle altre unità previo rideterminazione dei millesimi?

Buongiorno, vivo in un condominio con le seguenti caratteristiche: - 3 edifici di circa 30 unità abitative + box e cantine - 3 civici - più di 60 condomini - unico codice fiscale - ogni edificio, nel regolamento interno e per una agevole suddivisione dei costi, consta di 1000/1000 - ogni palazzo ha sempre deciso autonomamente per le proprie spese e di concerto con gli altri due per le spese relative alle parti comuni ed esistono contabilità e bilanci separati. Adesso si parla di supercondominio. Siamo obbligati a costituirlo (aumentando secondo molti, i costi e le lungaggini assembleari) o possiamo continuare a gestire come abbiamo sempre fatto? E nel caso quali attività dovremmo intraprendere? Grazie per la risposta.?

Il 06/9/2013 è stata approvata la delibera per i lavori di straordinaria manutenzione per la ristrutturazione esterna del condominio. Successivamente è pervenuta all'amministratore una raccomandata a.r datata 3.3.2014 firmata da n. 10 condomini (di questi all'assemblea di cui sopra erano assenti, altri contrari altri invece favorevoli) per revocare/modificare la delibera succitata. Le chiedo: - E' possibile che senza far prima un ricorso per impugnare l'atto i suddetti condomini possano richiedere un'assemblea straordinaria senza tra l'altro limiti di tempo?; - da quanto a mia conoscenza l'amministratore ha già ottenuto i permessi in comune; - l'amministratore ha avvisato la ditta di sospendere l'acquisto del materiale (è giusta questa sua iniziativa presa dopo aver ricevuto la richiesta di indizione di un'assemblea straordinaria); - l'amministratore ha già ricevuto da alcuni condomini la somma richiesta in assemblea per i lavori da fare; - l'amministratore mi ha mostrato la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria e tra le varie firme mi sembra ce ne sia una falsa (come posso accertarmi della cosa e potrei inficiare la stessa richiesta?) e/o comunque la richiesta non doveva essere accompagnata dai documenti di riconoscimento?; - inoltre il fabbricato è del 1973 e non ha mai subito lavori di straordinaria manutenzione (lavori ora necessari) non c'è per caso un regolamento del comune di Venezia in merito al decoro dei fabbricati vecchi? anche se il nostro lavoro riguarda il rifacimento con materiale speciale per il mantenimento il contenimento del consumo energetico, i marciapiedi dissestati, le finestre delle scale che sono ormai pericolose; L'assemblea straordinaria è stata fissata per il 21.03.2014 e l'amministratore non mi da delle risposte esaustive sulla validità dell'azione. Spero di esere stato chiaro. Cordiali saluti. Silvana?

vorrei sottoporle un quesito. Ad una impresa di pulizie con la quale ho sottoscritto un contratto annuale per la pulizia delle scale di un condominio ho chiesto, come faccio usualmente, copia del DURC e una visura camerale per verificare le idoneità tecniche. La titolare mi ha candidamente riferito che gestisce 42 condomini e nessun collega amministratore Le ha mai chiesto questa documentazione. Caro esperto, ritieni che il mio sia un eccesso di zelo o i miei colleghi sono poco attenti?

Buongiorno, Nel caso in cui il proprietario di un immobile sia una società di leasing, chi devo convocare? ...l'utilizzatore...il proprietario ..o entrambi? Qualora l'utilizzatore non avesse alcun diritto a partecipare, deve presentarsi con delega specifica ad ogni occasione o è sufficiente una delega iniziale generica per tutte le future assemblee? Attendo un vostro prezioso parere.?